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Este tipo de certificados reflejan el estado constructivo y superficies de una edificación existente, y puede necesitarse por diversos motivos:

• Va a vender o comprar un edificio, un local o una vivienda, y quiere saber exactamente su estado constructivo y legalidad.
• Si edificó sin licencia sobre un terreno de su propiedad o heredado y ahora necesita escriturar para vender, hipotecar, dejar en legado a sus hijos o sencillamente para «tener las cosas en orden».
• En el Catastro las superficies estimadas son diferentes a la realidad y desea actualizarlas, o es la propia oficina del Catastro la que le ha solicitado que lo haga.
• Actualizar una escritura notarial para reflejar la realidad de la edificación que ya posee, para reflejar ampliaciones o redistribuciones de la misma que se han hecho a lo largo de los años como auto-construcción.

En cualquiera de esos casos necesita un Certificado descriptivo de edificación, dependiendo luego del uso que le vaya a dar el trámite posterior a efectuar, puede necesitar asimismo el reflejar la antigüedad de la edificación para el caso de prescripciones urbanísticas.

Sarovi Arquitectura se encarga de revisar su vivienda y redactar la correspondiente memoria justificativa, así el certificado de estado de edificación.

Póngase en contacto con nosotros, estaremos encantados de estudiar su caso y hacerle un presupuesto sin compromiso.

Una buena parte de las edificaciones españolas, particularmente en territorio canario, han sido ejecutadas total o parcialmente de forma ilegal tal y como lo entiende la administración.

En muchos de los casos se trata de viviendas construidas por el propietario a lo largo de muchos años, y han sido terminadas según sus posibilidades familiares o económicas lo permitían. En otros, se trata simplemente de falta de información o desconocimiento.

No obstante, se da el caso en muchas zonas de nuestro territorio que la administración no ha podido proporcionar los recursos necesarios para que pudieran ser levantadas de forma legal, con su correspondiente licencia de obra y control técnico. Bien por falta de previsión en el momento de redactar las diferentes normas urbanísticas, o porque el crecimiento de la población y de las zonas urbanas haya sido más rápido que los trámites burocráticos necesarios para desarrollar dichas normativas, bien a través de Normas Subsidiarias o de Planes Generales de Ordenación Urbana.

En cualquier caso, la propia administración proporciona una serie de medios para legalizar dichas edificaciones, o al menos reconocer su existencia y antigüedad, para de esa forma permitir el reconocimiento de la prescripción de la infracción urbanística que hubiera podido haberse producido.

Esta prescripción es a menudo suficiente para considerar nuestro edificio «legalizado», aunque hay ayuntamientos que exigen la adecuación a la normativa vigente mediante un expediente de legalización, siendo éste un proceso más complejo.

Sarovi Arquitectura se encarga de revisar su vivienda y redactar la correspondiente memoria justificativa, así como los certificados de estado de edificación y antigüedad.

Póngase en contacto con nosotros, estaremos encantados de estudiar su caso y hacerle un presupuesto sin compromiso.

Si desea saber más, aquí respondemos a algunas preguntas frecuentes…

Es importante el tener reconocida la prescripción urbanística de nuestra edificación por varios motivos:

• Nos permite escriturar y registrar la propiedad, con lo que la podremos hipotecar, vender o usar como garantía.
• Escuda al propietario en muchos casos frente a posibles sanciones urbanísticas de las administraciones.
• Facilita modificaciones futuras, bien mediante ampliaciones o rehabilitaciones.
• Permite trámites administrativos municipales que exigen la legalidad de la edificación, como vados, licencias de obra menor o subvenciones a la mejora de la vivienda, entre otros.

¿Qué requisitos son necesarios para obtener la mencionada prescripción urbanística por parte de los ayuntamientos?

• Ser titular del terreno sobre el que se levanta la edificación.
• Que la edificación esté completamente terminada (incluso acabados) desde hace más de cuatro años; aunque hay excepciones según casos particulares.
• Que esté dada de alta en el IBI
• Tener el certificado descriptivo de inmueble y de su antigüedad, redactado por arquitecto y visado por su colegio profesional.

¿Es necesario presentar la solicitud de la prescripción en el ayuntamiento para escriturar?

En general, no. Es posible escriturar la edificación directamente en el notario, no obstante, teniendo en cuenta que la documentación solicitada es exactamente la misma, y que las tasas en la mayoría de los ayuntamientos suelen ser bastante reducidas, no hay razón para no solicitarla formalmente y tener cierta seguridad jurídica frente a la administración.

¿En qué consiste el Certificado descriptivo y antigüedad de la edificación?

Independientemente de lo solicitado puntualmente por cada ayuntamiento como documentación complementaria, el certificado redactado por el arquitecto está compuesto por los siguientes documentos:

Memoria

• Descripción del inmueble
• Antigüedad del inmueble con indicación exacta de la fecha de su total terminación
• Justificación de la prescripción urbanística de la edificación
• Superficies útiles y construidas de cada una de las plantas, con expresión final de las totales
• Fotografías de todas las fachadas, medianeras y cubiertas

Planos

• Plano de situación según la normativa vigente del municipio
• Plano de emplazamiento del inmueble y de las edificaciones colindantes
• Planos de distribución de cada una de las plantas del inmueble, acotados y con superficies
• Alzados de cada una de las fachadas
• Sección representativa del inmueble

Documentación

• DNI/NIF del propietario o representante
• Escritura de propiedad del solar o terreno en el que se ubica la construcción
• Documento acreditativo del IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles)

¿Cuál es el procedimiento?

Dependiendo de si queremos que la prescripción pase o no por el Ayuntamiento (dependiendo de si tiene algún expediente infractor abierto o no), podemos distinguir dos casos…

• • Obtención de la escritura de una edificación directamente en el notario…

• Solicitud de la prescripción de la infracción urbanística en el Ayuntamiento y posterior obtención de la escritura en el notario…

Si el procedimiento le parece complicado no se preocupe, Sarovi Arquitectura se encarga de revisar su vivienda, de aconsejarle la mejor actuación, y de guiarle en todos los pasos, así de sencillo como parece, confíe en nosotros.

Este tipo de certificados reflejan la antigüedad, el estado constructivo y superficies de una edificación existente, y puede necesitarse por los mismos casos indicados para los certificados descriptivos de edificación y las prescripciones urbanísticas, por lo que le aconsejamos su lectura.

Podemos resumir los casos en éstos:

• Va a vender o comprar un edificio, un local o una vivienda, y quiere saber exactamente su estado constructivo y legalidad.
• Si edificó sin licencia sobre un terreno de su propiedad o heredado y ahora necesita escriturar para vender, hipotecar, dejar en legado a sus hijos o sencillamente para «tener las cosas en orden».
• En el Catastro las superficies estimadas son diferentes a la realidad y desea actualizarlas, o es la propia oficina del Catastro la que le ha solicitado que lo haga.
• Actualizar una escritura notarial para reflejar la realidad de la edificación que ya posee, para reflejar ampliaciones o redistribuciones de la misma que se han hecho a lo largo de los años como auto-construcción.
• Solicitar la prescripción de la infracción urbanística cometida en el momento de su edificación para evitar problemas futuros con la administración, o bien como contestación a un nuevo expediente infractor que pueda haber prescrito.

Sarovi Arquitectura se encarga de revisar su vivienda y redactar la correspondiente memoria justificativa, así como el certificado de estado de edificación y antigüedad.

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La habitabilidad de las viviendas en la Comunidad de Canarias está regulada por el Decreto 117/2006 de 1 de agosto.

En él se regulan las Condiciones de Habitabilidad de las Viviendas, así como el Procedimiento para la obtención de las Cédulas de Habitabilidad, tanto para las obras de nueva construcción como para aquellas que carecen de ella, y cuya construcción es anterior a la entrada en vigor del mismo (anteriores al 1 de agosto de 2006), que deberán cumplir tan sólo los apartados indicados en el Anexo II de dicha Ley.

Si bien el pasado 15 de abril de 2011, con la publicación en el Boletín Oficial de Canarias de la disposición adicional sexta de la Ley 7/2011 de 5 de abril, de actividades clasificadas y espectáculos públicos y otras medidas administrativas complementarias, se modificaron sustancialmente las condiciones para la obtención de la Cédula de habitabilidad, sustituyéndose por una declaración responsable, dichas medidas son para viviendas de nueva construcción (así como para aquellas que se creen a partir de ampliaciones, reformas o rehabilitaciones de edificaciones ya existentes, excepto en casos especiales), y deberán cumplir el ANEXO I del Decreto 117/2006.

No obstante, para aquellas que antes podían acogerse al ANEXO II se mantiene el en la mayoría de los ayuntamientos el trámite clásico para la obtención de la Cédula de Habitabilidad.

La obtención de la Cédula de habitabilidad es un proceso sencillo, y puesto que en el caso de que hubiera algún problema con los contratos de suministro de agua o electricidad, se nos va a exigir su presentación, es importante tenerla.

Para la concesión de dicha Cédula, los Ayuntamiento exigen una serie de documentación del titular de la vivienda, así como un certificado redactado por un arquitecto titulado y debidamente visado por su colegio profesional.

Sarovi Arquitectura se encarga de revisar su vivienda y redactar la correspondiente memoria justificativa, así como los certificados de seguridad estructural y cumplimiento de las disposiciones de habitabilidad de la vivienda de acuerdo a los Anexos I ó II, según corresponda.

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Si desea saber más, aquí respondemos a algunas preguntas frecuentes…

¿Qué viviendas se pueden acoger al ANEXO II de la Ley de Habitabilidad?

• Edificaciones existentes totalmente terminadas y en uso con anterioridad al 1 de agosto de 2006, que vinieran destinándose a morada o habitación y no contaran con la correspondiente cédula de habitabilidad..
• Edificaciones existentes destinadas a vivienda en las que se vayan a hacer obras de reforma o ampliación que no supongan alteración de su configuración arquitectónica. Si este no es el caso, deberán contar (previo a la concesión de la licencia de obras de los trabajos) con un informe favorable de la oficina técnica municipal o del Instituto Canario de la Vivienda donde se indique expresamente que es técnicamente imposible ajustar, total o parcialmente, la
  vivienda a las condiciones del Anexo I.
• Las casas-cueva, es decir, las cuevas que hayan sido objeto de una transformación con el fin de destinarlas a un uso residencial, y que, con anterioridad al 1 de agosto de 2011
  vinieran destinándose, con carácter permanente o por temporada, a ese uso.

¿Cuál es el procedimiento?

Dependiendo de si queremos que la prescripción pase o no por el Ayuntamiento (dependiendo de si tiene algún expediente infractor abierto o no), podemos distinguir dos casos…

• Obtención de la habitabilidad de una edificación en el ayuntamiento…
  
• Obtención de la escritura en el notario y posterior solicitud de la habitabilidad de una edificación en el ayuntamiento……
   

Si el procedimiento le parece complicado no se preocupe, Sarovi Arquitectura se encarga de revisar su vivienda, de aconsejarle la mejor actuación, y de guiarle en todos los pasos, así de sencillo como parece, confíe en nosotros.

Estos certificados nos describen la situación estructural de una edificación, así como su resistencia dependiendo de los usos a los que la destinemos, siempre en edificaciones existentes.

Normalmente acompaña a otro tipo de certificados y forma parte integrante de ellos, principalmente el Certificado de habitabilidad para las viviendas (formalmente llamado Certificado de habitabilidad y seguridad estructural de vivienda) y los Certificados de apertura de locales comerciales, aunque puede ser redactado con independencia de los anteriores y para otros usos.

En el segundo de los casos descritos, no es en general preceptiva por parte de la Administración su reclamación si el local afectado dispone de Licencia de primera ocupación; pero hay excepciones, como la que puede darse porque el propietario ha realizado modificaciones estructurales sin supervisión técnica ni la preceptiva licencia de obra. Caso en el que podría exigirnos su redacción. Es importante reseñar que el Certificado de Seguridad estructural no sirve para la obtención de la Primera Ocupación de un local, sino como alternativa a esta documentación. Asimismo, están supeditados a la actividad que va a desarrollarse y en general, deben redactarse a nombre del explotador de la actividad.

Sarovi Arquitectura se encarga de revisar su local y redactar la correspondiente memoria justificativa, así como el certificado de seguridad estructural de acuerdo al Código Técnico de la Edificación, en su apartado CTE-SE.

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Para la apertura de un local comercial supeditado a una actividad económica, las distintas administraciones nos solicitan que el mismo reúna una serie de requisitos que garanticen su idoneidad para tal uso.

Durante el último año se han modificado una serie de leyes y normativas con objeto de dinamizar la apertura de actividades, simplificando los trámites.

Así, el Real Decreto-ley 19/2012, de 25 de mayo, de medidas urgentes de liberalización del comercio y de determinados servicios, para locales de menos de 300 metros cuadrados se elimina la necesidad de una autorización o licencia municipal previa. Y junto con el Decreto 53/2012, de 7 de junio, por el que se regulan los requisitos y el procedimiento aplicable al régimen de comunicación previa en materia de actividades clasificadas, el control previo de la documentación queda sustituido por un control posterior basado en una declaración responsable del técnico y del emprendedor, con un control administrativo que pasará a realizarse a posteriori.

Debemos tener en cuenta que existen dos tipos de actividades comerciales, según sean clasificadas o no, estando las primeras reguladas por la Ley 7/2011, de 5 de abril, de actividades clasificadas y espectáculos públicos y otras medidas administrativas complementarias, así como en el  Decreto 52/2012, de 7 de junio, (publicado en el BOC Nº 117 del Viernes 15 de Junio).

Una vez dilucidado si nuestra actividad es clasificada y por lo tanto, necesitamos además de un proyecto de ingeniero industrial de la maquinaria específica de la actividad, nos quedará por ver si nuestro local dispone o no de Licencia de Primera Ocupación, pues en caso contrario necesitaremos además un Certificado de Seguridad Estructural del local comercial.

Los certificados de apertura describen la actividad y representan en plano las características del local comercial, verificando que se cumplen las disposiciones mínimas recogidas en los apartados del CTE (Código Técnico de la Edificación), relativos a seguridad estructural (exclusivamente si se carece de Licencia de primera ocupación), seguridad de utilización y accesibilidad, y seguridad en caso de incendio, correspondientes a los apartados CTE-SE, CTE-SUA y CTE-SI, así como de las normativas específicas de cada ayuntamiento que puedan resultar relevantes.

Sarovi Arquitectura se encarga de revisar su local y redactar la correspondiente memoria justificativa, así como los certificados de seguridad para que pueda iniciar su actividad en el menor tiempo posible.

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El certificado de eficiencia energética determina lo eficaz que es un inmueble en cuanto al consumo de energía. Utiliza el mismo formato de etiqueta que los electrodomésticos, y en la práctica es eso, como si considerásemos al edificio como un electrodoméstico gigante. Ya era obligatorio para edificios de viviendas en construcción, y tiene una validez de 10 años.
En el caso de canarias, el registro es fácil, a través de la Consejería de Industria, imprimiéndose el certificado, que ya cuenta con un registro digital. Hasta ahora lo pedía el notario a la hora de hacer la escritura de obra final.

La novedad es que desde el 1 de junio, también será obligatorio para inmuebles ya construidos que se vendan o alquilen.
Resumiendo, además de los edificios de viviendas nuevos, es obligatorio para obras de reforma de más de 1.000 m², o cambio del más del 25% de los cerramientos, a viviendas para vender o alquilar, como ya se ha dicho, a edificios públicos de más de 250 m² y a edificios privados con uso público de más de 500 m², (la superficie a considerar es la útil).

El resto están exentos. Una excepción significativa es la de viviendas con ocupación de menos de 4 meses al año (o consumo máximo del 25% del consumo anual). Así mismo, aquellos edificios en zona protegida, como zona BIC.

La clasificación es desde la mejor A, B-C-D-E-F, hasta la G que es la peor. En el caso de canarias, los inmuebles recientes, desde el 2.006 obtienen entre D y E fácilmente. Para pasar a C o B, se requeriría una mejora substancial del aislamiento del edificio, y para pasar a A, el edificio debería mejorar tanto el aislamiento como las instalaciones, y en la práctica diseñar el edificio con este objetivo en mente.

En el caso de edificios anteriores al 2.006 y posteriores a 1.979 en la península se podrían obtener clasificaciones de D o E. En canarias debido al sistema constructivo tradicional, a base de bloque de hormigón vibrado de 20 o 25 cm, no hay que esperar bajar de la G, o F con suerte.

Junto al certificado se entrega una relación de las obras a realizar para mejorar la clasificación. Con cambio de las instalaciones, mejora en el aislamiento con trasdosados de paredes y techos, cambio de las carpinterías. Dado que el certificado es obligatorio, pero tiene un carácter informativo, el propietario deberá considerar si la inversión para mejorar la clasificación vale o no la pena. No existe una multa por tener una clasificación mala.

Sarovi Arquitectura se encarga de revisar su vivienda y redactar el certificado.

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Las auditorías energéticas son las herramientas que tenemos a nuestra disposición para poder reducir el consumo de energía de una edificación sin influir en el correcto funcionamiento del mismo. Se trata de minimizar gastos en la energía consumida mediante la mejora del rendimiento de los equipos, el uso de energías renovables, la mejora de la gestión energética y la optimización de tarifas.

Para poder llegar a un informe final que se ajuste a las diferentes circunstancias de los edificios hay que realizar un estudio completo del mismo, en el que se reflejaran todos los puntos que intervienen en el aprovechamiento de la energía.

El estudio deberá señalar todos los datos sobre las características constructivas del edificio, tipos de energías utilizadas y para que se emplean cada una de ellas y también la zona climática donde se encuentra emplazada la edificación

Una vez estudiados los hábitos de consumo, los contratos con las distintas empresas suministradoras y todos los equipos que se usan en el edificio, se podrá realizar un primer informe con los datos actuales de consumo, sobre el cual se podrán estudiar las posibles mejoras para abaratar el costo y el consumo de energía.

Con este primer informe podremos decidir qué tipos de mejoras son las más adecuadas a cada caso, teniendo en cuenta siempre el coste de la inversión a realizar y el tiempo de amortización, además de la vida útil del edificio.

En el informe final tendremos reflejado el ahorro que nos supondrá las mejoras realizadas y también la disminución de la contaminación medioambiental.

Visto desde la óptica de un ciudadano cualquiera todo esto parece un poco complicado, pero hay acciones muy sencillas y al alcance de todos para poder reducir en consumo de energía dentro de la vivienda, no sólo por el medio ambiente, sino para reducir las facturas. Por ejemplo, una forma muy sencilla de reducir el consumo es utilizar bombillas de bajo consumo, las cuales tienen un precio más elevado pero también una vida útil mucho más larga. O bien, a la hora de comprar los electrodomésticos también podemos intentar economizar comprándolo de clasificación energética A.

Sarovi Arquitectura se encarga de revisar su edificio y redactar su auditoria energética.

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Llevamos a cabo auditorías de gestión medioambiental para evaluar el impacto ambiental de una edificación y su conformidad con las normativas ambientales.

• ¿Qué ofrecemos?

  • Evaluación ambiental: Revisamos las prácticas y políticas medioambientales aplicadas en la edificación.
  • Informe de auditoría: Documentamos el cumplimiento de normativas y el impacto ambiental de las operaciones.
  • Recomendaciones: Ofrecemos propuestas para mejorar la gestión medioambiental y reducir el impacto.

• Beneficios:

  • Cumplimiento legal: Aseguras que las prácticas medioambientales cumplen con las normativas vigentes.
  • Mejora continua: Identificas oportunidades para mejorar la sostenibilidad y reducir el impacto ambiental.
  • Responsabilidad ambiental: Refuerzas tu compromiso con el medio ambiente.

Realizamos tasaciones y valoraciones para determinar el valor económico de propiedades, esenciales para transacciones inmobiliarias, herencias y seguros.

• ¿Qué ofrecemos?

  • Valoración precisa: Evaluamos el valor de mercado de inmuebles considerando diversos factores.
  • Informe detallado: Elaboramos un informe con la valoración y justificación del valor asignado.
  • Asesoramiento: Orientamos sobre el uso de la tasación para diferentes propósitos.

• Beneficios:

  • Valor real de mercado: Obtienes una estimación precisa del valor de tu propiedad.
  • Facilita transacciones: Simplifica procesos de compra, venta y financiamiento.
  • Documentación oficial: Proporciona una base sólida para trámites legales y financieros.

Realizamos Informes ITE para evaluar el estado de conservación de edificios, identificando deficiencias y necesidades de intervención.

• ¿Qué ofrecemos?

  • Inspección técnica: Evaluamos el estado estructural y de mantenimiento del edificio.
  • Informe detallado: Documentamos el estado del inmueble, incluyendo deficiencias y recomendaciones para su reparación.
  • Asesoramiento: Orientamos sobre las medidas a tomar para corregir problemas detectados.

• Beneficios:

  • Mantenimiento preventivo: Identificas problemas antes de que se agraven, asegurando la seguridad del edificio.
  • Cumplimiento normativo: Facilita el cumplimiento de la normativa vigente sobre conservación de edificios.
  • Planificación de reparaciones: Permite planificar y priorizar las intervenciones necesarias.